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抵押贷款的住房要拆迁,需要提前还清贷款吗?

2019年1月11日  北京厂房拆迁律师   http://www.cfbjcqls.com/

  有一套住房进行了抵押贷款,现在还有200多万元没有结清。最近听说这个区域要拆迁,但是还没有确切的拆迁日期。咨询贷款银行时,银行建议在住房拆迁之前将贷款还清;理由是现在的房子理论上是银行的,如果不还清贷款将来拆迁时银行要参与赔偿等一系列的问题,比较麻烦。那么,是现在就把房贷还清呢还是等到房子要拆迁的时候再还清呢?

  首先,要明确一个误区或者说是错误的观念,抵押贷款的住房不是银行的!

  这里先要说明一个概念,银行给你的答复中是有一个明显的错误的,这也是很多人会出现的误区,那就是抵押贷款的住房理论上是银行的。但是实际上,无论是从法律上还是现实中,抵押贷款的住房仍然是你的,住房的产权也就是所有权和使用权仍然都是你的,并不是银行的。银行的抵押贷款也不是很多人说的房产证抵押,而是抵押的住房的他项权利,也就是说在抵押贷款期间,住房所有人不能随便处置你的住房,包括销售和租赁,如果要做的话要经过银行的同意。而银行只有在你贷款逾期时处置你住房权利。

  其次,住房拆迁是一个较长的过程和流程,所以你大可不着急还贷款。

  拆迁的问题确实是一个比较复杂的问题,虽然说拆迁确实对你是一个大大的利好消息,但是拆迁的过程一般会很漫长,时间上的不确定性也有很多。而且一般情况下,拆迁时相关机构都会发布拆迁公告,会有拆迁机构跟你联系商谈相关的拆迁事宜,这个时候你再考虑提前还款的事情也来得及。即使真的已经决定拆迁,还要有各种拆迁手续,等到所有的手续都快结束时也就是快领拆迁款之前你再还清贷款也不迟。

  其三,拆迁时是不是一定要提前还清住房抵押贷款呢?

  有一点银行说的对的,如果拆迁的住房抵押贷款没有还清,那么银行必然会同拆迁办、抵押登记部门联系,落实好抵押贷款的房产拆迁的相关事项,在拆迁款补偿等方面要参与其中,确实会增加麻烦。所以,银行建议你提前还清贷款本身也没有错。

  但是不是一定要提前还清抵押住房的贷款呢?

  从现实的执行情况看,借款人在解决好银行的抵押贷款之前,抵押的住房确实没有办法拿到拆迁补偿款,这就是银行抵押贷款的他项权证抵押的意义,必须解除抵押才能拿到拆迁款,但是解除抵押并不代表就是提前还款。还可以有多种方式:

  一当然是偿还全部的贷款本息,注销贷款的抵押登记,这就是银行告诉你的办法。这个办法最简单,但是你要有足够的钱才行。

  二是可以通过以银行认可的其他房产置换抵押房产也就是说你的贷款并没有还清,但是你更换了抵押物,比如你用另一套住房抵押解除这套住房的抵押;这个办法的好处是你不用提前还款,但是你要有另外一套住房才行,而且你的这套住房要经过银行重新评估并认可才行。

  三是签订征地拆迁补偿协议,你的拆迁补偿费直接偿还抵押贷款的本息。但是这需要你、拆迁办、银行签订三方协议,明确你的拆迁款补偿账户并同意银行对这个账户进行监管,拆迁款到位后银行会直接扣划贷款。(作者:麒鉴,财经金融分析评论)

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文章来源: 北京厂房拆迁律师
律师: 贾启华 [北京]
北京市凯诺律师事务所
联系电话:18601155977
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