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千万莫把征收打扮成自愿签订的合同

2018年1月6日  北京厂房拆迁律师   http://www.cfbjcqls.com/
 
 
 
我并不赞同政府应当先“买”(其实是征收)后卖的说法。市场经济就是根据市场需要来生产的经济,卖自己还没有生产的东西是市场经济的常态,根据订单生产可以避免产品积压,对社会是有利的。虽然征收并不是买卖,但商业用地先订立土地使用权出让合同却可以避免征收后土地的闲置。广饶经济开发区大量土地征收后闲置,就是因为没有先把土地使用权卖出去。在评估机构不中立的情况下,不先把土地使用权卖出去,还无法确定一宗地的补偿总额。由于担心出让土地使用权能否顺利卖出及卖得的价金是否够高,政府一定会千方百计压低征收补偿款。所以先“买”后卖或许能化解开发商与被征收人之间的矛盾,却几乎必定更严重地激化征收土地权利的政府和被征收人之间的矛盾。
当然,从物权变动的角度看,政府应该在征收、补偿、搬迁完毕后再将土地使用权登记给开发商,这样开发商跟被拆迁人之间才不会发生物权冲突。但这并不影响政府在广泛听取公众意见和拆迁利害关系人意见的基础上根据公共利益需要做出征收决定,既而跟开发商订立土地使用权出让合同,用开发商预付的土地出让金补偿被征收人。所以混淆征收和土地使用权出让,把征收、拆迁打扮成民事合同,并不是从开发商那里融资以取得补偿款所必须的。债权并不像物权那样具有排他性,物权的变动必须先取后予,债权发生却不妨先卖后买或先卖后征收。
基于债权的相对性和物权的排他性,开发商只能要求政府履行债权合同,无权介入征收过程。在被征收人获得足额补偿并被注销物权登记以前,开发商和政府都不得入侵尚属被征收人的不动产。政府没有让开发商提前介入征收程序的权力,更不能把自己都没有的在被征收人物权消灭以前妨碍被征收人使用其物的权利授予开发商,否则构成对被征收人财产权利的侵犯。现已废除的2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十条规定“拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁”是完全错误的。其结果,是急于获得土地的开发商(拆迁人)常常委托具有黑社会背景的拆迁公司使用流氓手段逼迫被征收人就范,许多恶性案件因此而发生。广饶的所谓“四大公益工程”土地征收虽然没有没有开发商提前介入,但是由于使用非政府工作人员介入征收过程已经习惯成自然,也雇佣了一大批身着迷彩服的身份不明的人,给人的感觉是不知哪支部队参与了强制拆除。
2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》貌似公正地特别规定“不得接受拆迁委托”(第十条第二款),在行政许可的幌子下把自己的征收人身份隐藏起来,非法授权开发商介入本属于政府职权的征收过程,还把开发商推到前台直接去跟被拆迁人订立补偿协议。广饶的所谓“四大公益工程”土地征收虽然没有开发商提前介入,但政府也同样习惯性地以各种威胁、骚扰手段逼迫村民签订补偿协议。许多暴行就是因为逼迫村民签字同意而发生。可怕的是,现在从法学界到大众传媒,主流声音都在强调征收、拆迁必须跟被征收、拆迁人签订征收补偿协议。
征收不是买卖,不是平等主体之间的关系,而是以国家强制为后盾的。虽然征收应当尽量在程序和补偿金额让被征收人觉得可以接受,从而减少直接强制;但政府对于有多大比例的被征收人同意心中有数就行了,大可不必让被征收人在征收补偿协议上签字。签这种不必要的协议把本质上属于强制消灭被征收人物权的征收打扮得像自愿的买卖,表面上看尊重了被征收人意愿,使征收和谐了,但结果却适得其反。这种假扮的平等、自愿,一方面导致许多被征收人乃至整个社会误以为征收是平等、自愿的买卖,从而对征收中不可避免地存在的强制感到极大的不公,加大了抵抗的力度和恒心;另一方面作为征收人的地方政府为了获得和谐的假象,千方百计地逼迫被征收人签字,尤其是当政府或开发商(本不应介入征收)雇佣社会闲杂人员去获取被征收人签字时,各种暴行将不可避免地发生。最后,被征收人在威逼、利诱、骚扰下被迫签字的协议还将影响对被征收人的司法救济。法院会说,你自己已经同意了,还打什么官司?被征收人事后要证明自己是在威逼、利诱、骚扰下签字的,谈何容易!
汤姆·潘恩说,“当一个人开始说谎的时候,他已经准备犯下任何的罪行。”不平等就是不平等,千万别把它打扮成平等。强制就是强制,千万别把它打扮成自愿。监狱就是监狱,千万别把它打扮成学校或医院。当一多监狱被打扮成医院或学校的时候,一定是它最黑暗的时候:一方面,在“为你好”的自欺欺人幌子下,压迫者可以不再为自己的暴行受良心的责难;另一方面,社会也会被“学校”或“医院”的外表所欺骗,不再关注里面失去自由的弱者——无论他被关进去以前有多么强悍。凡是用光鲜的外衣掩盖真相的地方,问题如果暴露,就一定已经到了不可收拾的程度了。

文章来源: 北京厂房拆迁律师
律师: 贾启华 [北京]
北京市凯诺律师事务所
联系电话:18601155977
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