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凯诺律师事务所拆迁律师,征地拆迁中,记住这几点,房屋价值评估不吃亏!

2018年9月6日  北京厂房拆迁律师   http://www.cfbjcqls.com/

  房子的价值不能由征收方“一刀切”的规定,知道了以下关键点,房屋价值评估就不会吃亏了!

  一、国有土地上被征收房屋的补偿方式是什么?

  答:有两种,一、货币补偿;二、房屋产权调换。

  注:《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)明文规定,被征收人没的选,就是拆迁方违法。

  二、国有土地上被征收房屋的价值、用于产权调换房屋的价值、被征收房屋类似房地产的市场价格由谁测算得出呢?

  答:由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  注:未经评估就拆迁或者评估机构无资质既是征收方违法。

  三、房屋价值评估的目的是什么?

  答:被征收房屋价值评估的目的是:为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据。

  用于产权调换房屋价值评估的目的是:为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

  注:房屋价值评估直接关系到补偿款多少,要重点花时间和精力整明白。

  四、房地产价格评估机构众多,由房屋征收部门、被征收人中的哪一方选定?

  答:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  注:房屋评估机构不是被征收人选的,咱不认。由征收方指定肯定违法。

  五、可以选择两家以上评估机构吗?

  答:同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。

  注:可以选两家评估机构,一家牵头为主即可。

  六、由谁与房地产价格评估机构定立委托合同?

  答:房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

  注:由房屋征收部门与评估机构签合同。

  七、评估中,房屋征收部门、房地产价格评估机构、被征收人的义务有哪些?

  答:

  (一)调查阶段:

  房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

  房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

  被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

  房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

  注:1、必须实地查勘,并向被征收人公布。2、实地查勘记录无签字或盖章,则违法。

  (二)结果公示阶段:

  房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

  房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

  凯诺律师事务所拆迁律师,公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

  注:分户的初步评估结果要公示。不公示,则违法。

  (三)公示期满后:

  分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  八、对评估结果有异议怎么办?

  答:首先,被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

  其次,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

  再次,被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

  最后,被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

  注:对评估报告有异议可申请复核、鉴定。

  九、评估中的费用由谁承担?

  答:房屋征收评估、鉴定费用由委托人(房屋征收部门)承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

  注:房屋评估由政府掏钱。

  以上是确定国有土地上被征收房屋价值时遇到的一些问题,也是判断征收是否合法的重要因素。房屋评估方面在程序或实体上违法,都是关键的违法点。抓住这些违法点,在谈判过程中恰当的应用,将直接提高补偿额。来源:网络

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文章来源: 北京厂房拆迁律师
律师: 贾启华 [北京]
北京市凯诺律师事务所
联系电话:18601155977
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