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凯诺律师事务所:对被征收房屋进行”评估“的行为是否属于行政委托行为?造成被拆迁人对评估结果不服的主要原因是什么?

2019年1月18日  北京厂房拆迁律师   http://www.cfbjcqls.com/

  房屋拆迁评估是非常重要的一个环节,被征收人的补偿是否合理基本是由评估报告来决定的。在房屋拆迁过程中,关于被拆迁房屋的市场价值进行评估要遵循一定的流程,包括:选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定,每一个环节被拆迁人都可以参与,每一个环节也都是法定要求必不可少的。只不过征收方为了缩小征收成本,达到拆迁的目的,往往会在评估上面做手段。

  2016年,杨某的房屋被纳入了征收的范围之内,于是某房地产评估公司要对其房屋作出评估报告。但杨某对该报告有很大的异议,于是向该公司提出复核申请,该公司又作出另一份评估报告。同年次月后,杨某认为当地某区政府作为房屋征收实施单位委托某房地产评估公司对其房屋价值进行评估的行为违法,于是向相关部门提出行政复议申请。相关部门认为该事项不属于行政复议受案范围,决定不予受理。杨某对此不服,于是再次提起行政诉讼。请求撤销某市政府不予受理决定书,并判令其依法履行行政复议职责。

   那么,对被征收房屋进行评估的行为是否属于行政委托行为?

  有人认为改姓为系行政委托行为,属于行政复议、行政诉讼受案范围;也有人认为该委托评估行为不属于行政复议、行政诉讼受案范围。但更多的人赞同委托评估行为不属于行政复议、行政诉讼的受案范围。

  理由是行政委托在法律层面没有明确的界定。

  根据 《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款,《中华人民共和国行政处罚法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国行政许可法》第二十四条等相关条款规定:(1)委托主体是行政主体,包括行政机关,以及法律法规授权的组织。(2)受委托主体不限于行政机关,包括国家行政机关以外的组织和个人。(3)委托事项为国家公权力,即委托行使的是某项行政职能、办理某种行政事务。行政委托的核心是转移部分原来属于国家本身的行政法上的权限或权能。这是行政委托的实质要件。(4)委托责任。受委托组织以委托行政机关的名义实施行政管理行为,由该委托行政机关承担相应的法律后果和责任。即委托他人行使公权力,但行为责任仍归属于委托方。可见,行政委托的核心是行政权力转移而责任归属不变,本质在于受委托者依据委托,代替委托方行政机关实施了行政职权和行政管理行为。

  其次,委托房地产价格评估机构的事项仅为专业性房屋价值评定,并非委托其实施行政职权或行政管理行为,不属于行政委托行为。

  对于评估机构的选择,根据相关法律法规,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。也就是说在选定评估机构时可以采取听证会的方式进行“推举式”的选定。当双方的意见无法达成一致时,可以使用“抽签式”的方法由拆迁管理部门从待选的评估机构中抽签选定。那么也由此看出委托行为不是行政机关单方依职权作出的,不具有行政行为特征。

  同时根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二条、第三条规定,房地产价格评估机构接受委托后,开展房屋征收评估、鉴定工作,评估被征收房屋价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格。那么依此来看,被委托评估机构进行的是评定被征收房屋价值的行为,而形成的评估结果是征收补偿过程中的重要参数。但该评估机构接受委托的事项属于专业性房屋价值评定行为,不是代替房屋征收部门行使行政管理职权的行为,其与当事人之间没有形成行政法律关系。

   造成被拆迁人对评估结果不服的主要原因是什么?

  不按市场价进行评估。房屋评估时,不同的房屋有不同的评估方法,各地在具体操作中并没有统一评估方法。一般来说不同的评估方法评估出来的结果可能也会有所不同。根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。对于这种情况被征收人可先咨询专业人士或是拆迁律师,过后再做决定,以免有所损失。

  市场比较法是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等,然后参考相近的房屋市场成交价格,推算出一个价格区间,对不同情况给予被偿。

  成本法根据评估对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

  收益法,这个方法可根据拥有的房屋所有权,在现在和未来可能为其带来的利益。

  评估机构征收方自行决定。根据相关法律法规,房地产价格评估机构的选定被征收人是有权选择的,不能直接是征收方单方面的决定。凯诺律师说如果在房屋评估阶段,征收方单方面的就决定评估机构的话,那这当中必然存在着违法行为。

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文章来源: 北京厂房拆迁律师
律师: 贾启华 [北京]
北京市凯诺律师事务所
联系电话:18601155977
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